根据2006年5月31日出台的九部委意见，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。 90／70”政策作为国家对房地产业宏观调控的重要措施，对国内房地产业的发展起到了方向指导的作用。

时隔一年，长沙市场中小户型由最初的低调前行，逐渐成为楼市关注焦点，不经意间开始掌握市场话语权。多家楼盘开始不断调整户型结构，追逐中小户型的风潮。中小户型供应量的激增，正在悄然重构长沙楼市的供应结构。而中小户型更是凭着总价低、装修成本小等优势倍受长沙购房者特别是年轻一族的青睐。

有专家表示，随着房价的不断上涨，加上越来越多的人涌入城市，在未来几年内，中小户型的需求仍然旺盛。在此种形势下，长沙的小户型市场将会怎样发展？备受关注的小户型在开发商眼里是否是“烫手山芋”？

为此，长沙搜房网特别采访了长沙房地产业界知名人士、开发商以及著名户型设计专家，一起来揭开小户型的“变身之谜”。

小户型购买者将不再单一

“最近因为找房子，弄得整个人焦头烂额”，在政府部门工作的任小姐向记者抱怨。任小姐告诉记者，她想买一套60多平方米的小户型，可转来转去，可供选择的不多。

长沙的房价一天天在涨，而这样的抱怨，记者也听到不少，特别是刚工作一两年的年轻人，买大户型缺少资金，于是，买小户型成了他们唯一的选择，而目前市场的状况却似乎有点“供不应求”。

有业内人士认为，目前购买小户型的客户不单单只局限于投资，而大多数人买小户型是用来自己居住。

在传统的居住观念里面，户型越大越好，但记者在采访中发现，近两年来，这种居住观念正在逐步改变，随着房价的不断攀升，低总价、低首付、低月供、高实用率的小户型倍受青睐!

在长沙这样的消费者是小户型的主流需求人群，首先是单身白领一族，选择小户型的原因是工作时间不长，购买力有限，又急需住房；其次是小型家庭或丁克家庭，选择总价不高但位置优越交通方便的小户型；还有投资客户，原因是小户型投资少，易出租。同时有些外地高级打工者也成了小户型的有力购买者。

面积小、总价低、精装修是小型的独特之处，但仅有这些是不够的。小户型产品的最终消费形势是居住，“在长沙，相当长一段时，小户型的居住价值被忽略，而仅作为一种投资产品存在。”一资深地产策划人如是感叹。

而就目前来看，这种情况正在发生转变，据记者调查，在买小户型的队伍中，还有一类人是比较特殊的，他们不年轻，他们事业有成，也不缺少买大户型的钱，但他们却往往因为家庭关系而困扰。

在长沙某电脑城工作的李先生告诉记者，早在两年前，他就买了一套140多平方米的房子，但等孩子出生，把在乡下的父母接过来之后，矛盾就产生了，同在一个屋檐下，各自的生活习惯不同，婆媳之间产生一点矛盾在所难免，到后来矛盾竟然越演越烈。

苦恼之余，李先生听从朋友的建议，在所住小区旁边新开发的一个项目又了一套50多平方米的小户型给父母住。“现在矛盾解决了，妻子现在对我父母比我还亲。”李先生笑道。

随着社会的发展，年轻人有自己的生活，越来越追求自由，而利用这种办法使矛盾“烟消云散”未尝不是一个好的选择。

小户型逐渐向郊区进军

根据以往的情况，小户型一般选择城市的繁华地段，也就是商务交往比较频繁的地段，而就目前的情况来看，在长沙有很多小户型都在向郊区“进军”。“现在有些小户型可能会根据消费者的需求而更注重‘宜居’”业内人士方向明认为。

方向明告诉记者，随着产品的逐日丰富，而且郊区的房子相对于市中心而言要便宜些，所以对市场肯定会带来一定的冲击，但就我个人而言，我认为如果是投资，地段还是很重要，地段才能体现投资价值。

针对郊区小户型产品不断放量的问题，有业内人士认为，小户型郊区化的特征越发明显，是因为郊区项目一般都是大盘运作，少则二三十万平米，多则超过百万平米。这样的大盘运作，一般运作周期为三至五年，具备一定的市场风险，只有通过丰富项目品种业态来规避风险，面对各层次客户群，小户型是这些业态的必然产物。

同时，郊区项目的单价和城市中心项目的单价差距已越来越小，有的个别郊区项目均价已超过市中心项目，这样一来，就要面临和市中心项目一样的问题，就是总价过高，降低总价只有从降低套建筑面积下手，小户型就应运而生了。

另外，郊区的项目最怕“冷场”，也就是开盘没有人气，推出一部分小户型先把人气带动起来，为以后大户型的问世做好准备也是考虑因素之一。”

采访过程中，记者遇到了一对前来看房的年轻情侣，很显然，二人是为新婚购置婚房，张先生对记者说：“由于刚参加工作不久，手中几乎没什么积蓄，购房的首付款全得仰仗父母，而我们又都属于工薪阶层，所以来看看郊区的小户型，毕竟这里的总款相对市区要低一些”。

小户型创新“螺蛳壳里做道场”

有业内人士认为，目前长沙小户型营销普遍“缺钙”，只有微弱的骨头支撑，单纯的买产品，卖价格，却忽略了房子本身的精神和灵魂，为什么人建？什么人住？他们最需要什么？这些问题却没有过多的去考虑。

显然，项目特性没有被庖丁解过，就不算一只完整的牛。做项目要考虑消费人群，户型亦如此，针对什么人群销售，就得为什么人去建，同时最重要的是要知道该人群需要什么，只有从多方面考虑才能打造一个有灵魂的户型。

五合国际（5＋1 Werkhart International）建筑设计集团副总经理严涛认为，小房型的创新设计，应以强化居住功能，提高实用性、合理性和舒适性为原则。

严涛认为，小房型的设计关键在于提高空间利用，合理空间组织，尽量减少或消除有效面积的损失，并应做到“麻雀虽小，五脏俱全”。既不能以牺牲居家应有的功能空间以及合理的符合人体功能学的空间尺度来一味缩小面积，也不能因各功能空间的面积配比不当，而影响某一功能空间的正常使用。

另外小房型除了“五脏俱全”以外，还应注意提高居家舒适度。例如小房型围护结构的保温隔热性能的提高，太阳能带有辅助电加热的集中供