只有在退潮时，才看得出谁在裸泳！——巴菲特

　　楼市的冷空气已嗖嗖传来。

　　房东主动调低挂价的现象从11月底就已经开始了，整个二手房市场在开始萎缩；二手房率先降价，会对一手房形成打压；银行进一步紧缩贷款，对中小中介公司来说，可能是毁灭性的打击。“适度从紧的货币政策”转为“从紧的货币政策”，调控由以前的“税收”转向“金融”，意味着2008年中国的宏观调控政策将发生根本性转向。

　　政府明年肯定会大造经济适用房、廉租房，杭州也可能会出现“双限房”，大开发商将更多地介入经济适用房开发，保障性住房的大量供应将对商品房的需求形成极大的挤压。

　　经过一场行业洗牌后，未来全国大概应该有3000～5000家公司可以存活下来。调整结束之后，剩下的就是那些“不怕冬天的、身体好的，大雪天敢在外边跑步的，有干劲的”企业带动行业发展，这是一个好事情。

　　万科降价　楼市退潮

　　“楼市拐点出现了”，周一上班，远在宁波的朋友周君就在QQ上向记者发过来信息。回之以“详细说说？”“本周例会老大指示的。”周君所在的公司是宁波地产界的大腕，听她的意思，最高领导层已经对形势做了很不乐观的判断。

　　之前的几天，国内所有的媒体几乎都在爆炒王石那句本年度地产行业最著名的话，“我承认楼市拐点已经出现了”，而万科也因为率先“降价”而再一次成为大众明星，延续其一贯的“好孩子”形象。

　　在万科降价之前，已经不断有媒体爆出广州、深圳“量价齐跌”，北京、上海“有价无市”。在中央高层调控预警和各部委配套政策不断出台下，楼市在入冬之后阴风阵阵，寒风劲吹。

　　寒风终于刮到了一直以楼市坚挺著称的杭州。自央行11日发文认定第二套住房以家庭为单位，杭州主城区的预定逐渐滑向谷底，1套、2套、3套甚至0套颗粒无收的现象屡有突破。尽管近日万家花城和钱塘名都开盘预定走高，但预定不改“个盘”现象，绝大部分楼盘没有预定记录。与预定低迷形成鲜明对比的是开发商纷纷出货，据统计，12月份杭州有近30个楼盘5000多套房源推出。

　　就在开发商热心推盘之际，杭州楼市迎来了来自中央电视台的当头棒喝。12月29日晚中央2套经济半小时以“谁来支撑天价房？”为主题公开批评杭州楼市，报道出来之后，本网口水楼市“空军”一片欢呼。杭州延续近一年之久的楼市大牛在年末迎来了关键性的大考，而答案让人难以乐观。

　　需求萎缩　供给增加

　　“房东主动调低挂价的现象从11月底就已经开始了，整个二手房市场在开始萎缩，”中原地产品牌管理部主管荆海燕告诉记者。当时，一手房转冷的趋势还不明显。而在10多天后，12月11日央行一纸第二套住房以家庭为单位认定的文件，似乎成了压垮一手房市场的最后一根稻草，第二天主城区预定量即跌至1套，几近冰点。

　　业内人士认为，第二套住房以家庭为单位对楼市需求的打击非常大，因为打击的不但是投机投资需求，而且打击了改善性住房的需求，而这两部分需求构成了目前楼市需求的主力。荆海燕给记者算了一笔简单的利率账，第一套住房利率优惠15%，而第二套住房利率不但没有下浮，而且要上浮10%，这也就意味着一、二套房之间利率相差至少25%，这是一个非常大的差距。在目前政策调控风声鹤唳、楼市普遍看跌的形势下，可以预计，投资投机性需求将被大量压缩，而大量改善性住房需求也将在观望中被放缓。

　　在需求急剧萎缩的形势下，杭州楼市的供给却在不断增加，而且未来的供应量会非常大。除了年末大量上市的楼盘，动脑房产总经理周展统计了2006年和2007年上半年杭州土地的出让量，2006年杭州出让土地307万平方米，高于此前的03、04、05年，而2007年光上半年出让的住宅用地就达391万平方米，高于此前几年的全年土地出让量。如果加上今年下半年的土地出让，今年杭州的住宅用地出让量将非常庞大。可以预计，06、07年的土地出让将会在08、09到2010年形成住宅供应。此外，一旦市场形势逆转，大量的投机投资性住房将大量吐向市场，形成新的供应。

　　需求压缩，供应增加，未来两年杭州楼市的供需关系将发生根本性的转换。而更让市场比较担心的是，中央已经出台政策，未来保障性住房供地将达70%，这也就意味着未来大量第一次置业者将通过保障性住房来解决住房问题。“地产哲学家”冯仑认为，三年后政府可解决70%的保障性住宅问题，市场将只剩下30%。

　　强者生存　非大者生存

　　冯仑认为，在可预见的未来3—5年里，全国6万家房地产公司大概只有3000—5000家可以活下去，剩下的都会转型或者退出这个行业。“最近三年政府开始明白，解决住宅房价过高，最重要的是中央政府和地方政府共同的责任。经过博弈，现在基本上达成了政策的走向，70%的城市资源和财政资源，会集中在保障性住宅这方面，30%留给市场。三年后当市场就剩下30%的问题时，多数企业将被迫卖儿卖女。这是一个非常残酷的现实。”

　　几乎没有疑问，明年市场萎缩将成定局。“在市场萎缩的情况下，就是比谁更强”，杭州外滩房产总经理黄嘉霖说出了他的生存观。黄嘉霖所在的二手房中介公司压力并不小于一手房市场，特别是对那些中小型公司，以及那些“大而虚胖”的公司来讲。这种压力其实从今年10月份就开始了，荆海燕告诉记者，“因为压缩信贷，很多银行把有限的可贷资金都给了合作良好的品牌中介公司，有些小公司即使接下来业务，但是在银行贷不到款，只好把业务转给我们中原”，所以，她认为，如果明年银行继续限贷，对部分中小中介公司来说，将是毁灭性的打击。目前，也有一些大型中介公司介入担保业务，对此，她表示担忧，“担保业务的客户资信通常不佳，如果还款发生问题，势必影响到中介公司和银行的合作，而一旦失去银行的信贷支持，中介公司的业务也就没法做了”。

　　对于因为今年市场形势大好拼命开门店大肆扩张的公司，黄嘉霖认为将难以持续。“基于投机性的扩张也必基于投机机会消失而萎缩