从历史数据可以看出，房价与我们的收入、本身租赁价格有着密切的关系，伴随着收入的增多、租金的上涨，房价无不以上涨来做回应。而从未来来看，种种迹象表明，房地产市场长期上升的势头将难以改变，2020年房价将再翻番。

房价的上涨与国民经济总体的发展趋势相一致，这从城市居民可支配收入增长与房价同步增长的情形可以得到印证。而与此同时，房价与住宅租金之间也存在着某种联系，两者很默契。专家表示，房价与租金相互之间有着互动关系，相互促进。

专家表示，在未来很长一段时间内，中国的经济将会保持较为稳健的发展态势，虽然在这过程中会出现调整，但是其总体运行趋势不会改变，因为在这种大环境下，房价依然能够保证合理的涨幅。当然，不排除某些上涨过快的区域，在某些特定的时段内盘整。

不可否认的是，影响房价的因素有很多，收入的变化只是其中一种，但是我们可以从过去两者之间变化情况，发现一些规律，并以此来作为判断未来楼市变化的一个参考依据。

收入和房价同步上涨

李铭是上海一所中学的老师，三年前他的月收入不到3000元，加上年终奖，年度总收入也只有4万元出头。而在2007年，他的年度总收入已经达到了6万多元。收入增加了，上海的房价也在上涨，他发现自己居住的小区二手房价，已从三年前的8000元/平方米，涨到了现在15000元/平方米。

我们通过对比北京、上海、广州三个城市从2000年以来，在过去八年时间内居民可支配收入与房价的发展轨迹之间的关系，发现随着收入的增加，房价也在同步上涨。我们也通过对比图1和图2，可以清晰地看出在这段时间内，收入与房价之间的变化是同步的。

数据显示，从2000年到2007年，北京、上海、广州三大一线城市的人均可支配收入出现大幅增长，其中北京、上海的收入已经翻番，分别由2000年的10349.7元和11718元，增长到2007年的21989元和23623元，增幅分别为112.5%和101.6%，虽然广州增幅较小，但也达到了60.9%（年度具体人均可支配收入数据可见表1）。

表 1北京、上海、广州人均可支配收入表（单位：元）

年份 人均可支配收入

北京 上海 广州

2000 10349.7 11 718 13966.53

2001 11577.8 12 883 14694.00

2002 12463.9 13 250 13380.47

2003 13882.6 14 867 15002.59

2004 15637.8 16 683 16884.16

2005 17653 18 645 18287.24

2006 19978 20 668 19850.66

2007 21989 23623 22469

数据来源：北京、上海、广州统计局官方网站

而与之相一致的是，北京、上海、广州三地的房价在这八年时间内也出现了较大幅度的增长。根据中国指数研究院历年来跟踪监测的数据显示，从2000年12月份以来，北京、上海、广州三大城市的住宅指数分别上涨了1285点、1226点和599点，涨幅分别为128.5%、144.4%和55.6%。对比八年来人均可支配收入总的增幅，可以发现两者基本相当，由此发现，在某个时间段内，房价总体增幅与人均可支配收入的增幅基本相同。

通过对比图3、图4和图5，可以进一步发现房价的上涨幅度与收入的涨幅之间的关联性，收入增幅较大，房价的涨幅在随后一段时间内也会相应变大。图4显示，在2005年宏观调控之前，上海的人均可支配收入保持较高幅度的增长，如2002年、2003年、2004年增长幅度都超过了11%，而这几年恰好是上海房价处于快速上涨的阶段。相比较而言，广州人均可支配收入增幅不如上海（具体可见表2），这反映到房价上面，表现为在2005年前的涨幅明显小于上海。此外，北京的情形也与此相似，从2003年开始，北京的人均可支配收入超过11%，2004年、2005年、2006年分别达到12.6%，超过上海、广州两地，于是从2005年开始，北京的房价出现快速上涨。

表2：北京、上海、广州人均可支配收入增幅表（%）

年份 北京 上海 广州

2000 12.7 7.2 16.2

2001 11.7 9.9 5.2

2002 7.7 11.5 4.9

2003 11.4 12.2 12.1

2004 12.6 12.2 12.5

2005 12.9 11.8 8.3

2006 13.2 10.8 8.5

2007 10.1 14.3 13.1

而通过进一步分析发现，房价与收入之间有着较为密切的联系。如通过图3和图5不难发现，房价的上涨其实需要收入持续增长来作为物质基础。如通过对北京的收入房价增长幅度进行分析发现，在2006年以前，北京的人均可支配收入年增长幅度除了2002年仅为7.7%外，其他年份均保持着11.4%～12.9%的高位，经过六年时间的酝酿，房价涨幅终于在2006年一举“破茧而出”，涨幅达到22.9%，并在2007年乘势摸高至48.4%（具体可见表3）。而广州的情形大致与北京相似，在2005年以前，房价增幅一直在低位徘徊，在2000年至2003年的四年时间内甚至是负增长，而这恰恰是蓄积能量的时期。2005年房价上涨动力显现，超过收入增幅。

表3 北京、上海、广州住宅指数增幅表（%）

北京 上海 广州

2000.12 -0.4 1.2 -7.1

2001.12 -0.7 1.8 -7.7

2002.12 2.5 17.3 -5

2003.12 9.6 27.1 -0.2

2004.12 8.9 20 2.9

2005.12 3.1 2.1 11.8

2006.12 22.9 10.8 22.1

2007.12 48.4 18.6 26.6

当然，房价的增幅不会永远高于收入的增幅，尤其是在当前“政策市”特征非常明显的时期，更是不可能。就上海的情形来说，房地产市场启动较早，房价从2000年开始启动，一路上涨，开始时温和上涨，指数年增幅不超过2%，但到了2002年便突然发力超过收入的增幅，直到2005年底才回落。不要忘记了，从2005年3月份开始，国家对房地产市场进行宏观调控，此前房价一直保持高位运行的上海首当其冲，涨幅顺势而落。

由此可以得出这样的结论，当房地产市场处于低迷状态，而且维持一段时日，而与此同时，人均可支配收入却一直保持较为稳定的增长幅度，那么这样的状态维持一段时间之后（就北京、广州的情形来看，这个时间段大约为3到4年），房价会重新发力，开始出现较大幅度的增长。但其涨幅会受到来自政府调控手段的制约，如果涨幅过大，会在调控政策的作用下回落，进入盘整期。

不过通过近期的数据发现，楼市即使暂时处于盘整期，同时其价格涨幅大大缩水，但并不会出现价格大幅缩水的情形。通过图5发现，即使在宏观调控对上海影响最大的2005年，当年房价仍然有2.1%的增幅，而没有出现负所谓的房价“跳水”。

因为中国的房地产市场发展过程不长，因此无法从历史数据中总结出更多的规律。不过结合当前的市场行情，我们可以初步